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“产业+商业”复合产品或成证券化路径突破点

来源:中购联       作者:admin       时间:2020-09-28 15:39

推动经济高质量发展是党的十九大做出的重大战略部署,其核心要义在于各行各业都要与时俱进创新发展理念、优化发展模式,要稳定和扩大居民消费,促进消费回补和潜力释放。

 

澳门六会彩资料图片2020年 商业市场作为拉动城市经济发展及消费品质提升的重要桥梁,将于2020年正式步入第三发展周期,同样2020年对链接社会发展和经济发展的商业地产行业来说,也有着别样重要的历史意义。

 

值此节点,中购联于2020年10月21-23日成都环球中心天堂洲际大饭店主办召开的“中购联中国购物中心国际论坛第十八届年会暨2020亚洲购物中心发展合作大会”,结合疫情之后购物中心、商业地产、品牌商和金融机构的业务发展诉求,以“商业+、产业+、金融+”为主题,致力于全面提升中国购物中心以及各类商业地产项目的专属特色,促进空间开发以及内容运营的专业创新。遍邀国内外行业专家精英,助力商业地产和零售企业决策者制定精准疫后恢复及创展策略,获得提升并实现商业价值、运营价值、资产价值、资本价值及社会价值的解决方法。

 

会议前夕,中购联编辑部特邀请会议发言嘉宾,就时下品牌、项目、资产行业的热点话题发表独家见解,并推出系列会前独家简访特辑。

 

本次特别邀请到奥园健康生活集团常务副总裁兼商管总经理雷易群先生澳门六会彩资料图片2020年,届时,其还将在“商业地产高质量发展及其与资本市场的高效连接”对话环节发表重要见解。

“产业+商业”复合产品或成证券化路径突破点

澳门六会彩资料图片2020年 现任奥园健康生活集团常务副总裁兼商管总经理的雷易群先生,曾在龙湖、万达商管等公司任职,在与奥园商管的协同发展中见证并参与了2017年奥园健康生活集团的成立,2019年奥园健康登陆资本市场等企业重大事件。

 

澳门六会彩资料图片2020年 区别于这两年上市的物业股以住宅物业为主营业务,商业运营板块成为了奥园健康生活上市的特色和亮点。

 

2019年奥园健康生活集团的年度业绩公告显示,2019奥园健康生活集团总收入为9.008亿元,同比增长45.65,其中,商业运营服务的收入占总收入的28.2%,同比增长53.6%,不小的商业运营比例和高速的业务增长使得奥园健康盈利水平处于行业高位,获得资本青睐。

 

澳门六会彩资料图片2020年 这样看来,熟悉商业地产运营打法、深谙资本倾向与喜好的雷易群先生,在商业地产资产证券化探索的这一话题上,无疑拥有最佳发言权。

 

实体商业资产证券化的突破路径

 

提起眼下商业地产资产证券化市场现状,雷易群先生表示,商业地产资产证券化作为安全性较高的资产证券化类型,无论是过户型类REITs产品还是CMBS产品,通常都具有较为优质的底层物业,又涵盖了发行主体对期间收益乃至本金的增信支持。

 

同时,由于底层物业多是能够产生稳定现金流的成熟物业,而未来现金流测算正是基于长期租约或历史记录,因而在宏观经济不发生剧烈变化的情况下,测算准确性在各类资产证券化产品中整体处于较高状态。

 

“而目前,轻资产运营、投资管理越来越主流,重资产担子更多地交给了金融投资人”,雷易群先生道。

 

从发达国家的历史经验来看,长期资金的最大供应者,是险资、公募或主权基金等类型,这些“供应者”财富的核心是寻找长期、稳定的回报资产。当住宅市场的回报越来越低时,商业、物流等资产之于险资的吸引力正逐步提高。

 

澳门六会彩资料图片2020年 同时,随着商业地产资产证券化市场在中国日渐成熟,政策环境给予的支持也让市场逐渐放开,雷易群先生表示,从长期来看,商业地产资产证券化市场具有较大的发展空间。

“产业+商业”复合产品或成证券化路径突破点

伴随着我国一线城市核心区域已然步入存量资产时代,二、三线城市正在快速进军存量资产时代过程中,商业地产明显处在持有经营时代的行业现状之下,资金问题更加突出,利用资产证券化为商业地产融资的需求将会变得愈发强烈。

 

目前市场各类主体均从产品、渠道等不同路径寻求商业地产资产证券化的突破发力点,结合奥园健康的实践经营,雷易群认为,产业融合或许是值得探讨的突破点,即“产业+商业”的复合产品证券化路径。

 

从政策角度来看,虽然目前公募REITs已经开放基础设施、产业园区等领域试点,但在商业领域上仍较为保守。“而优质的复合产品一方面有助于结构性提升资产收益能力和避险能力,另一方面也有望在逐步开放的政策环境下,加速商业资产证券化落地”,雷易群先生回答道。

 

商业不动产REITs的发展与考量

 

由商业地产资产证券化谈及国内商业不动产REITs的发展前景,雷易群先生表示,REITs是金融服务实体经济,构建多层次资本市场体系的重要途径,是推动经济去杠杆速度,防范化解系统性金融风险的有效方式,是促进金融与房地产良性循环的重要工具。

“产业+商业”复合产品或成证券化路径突破点

澳门六会彩资料图片2020年 国内商业不动产REITs的发展,不仅帮助商业地产盘活了存量资产、快速回笼资金,还可推动改善财务报表,实现部分轻资产化并降低资产负债率,提高权益回报率。目前,REITs能部分实现将资产持有与资产运营的金融属性与使用属性相分离,可以提升租金收益实效。

 

雷易群先生还提出,在房地产增量转存量的背景下,REITs可以较大程度上盘活存量资产,有利于企业从重资产向轻资产转型,对于普通投资者来说,也有利于以较低门槛投资不动产,分享红利。

 

澳门六会彩资料图片2020年 但在追求商业不动产REITs之路上,雷易群先生认为行业人士和相关机构还需要面临以下亟需解决的问题:制定公募REITs的法律架构和业务规则,明确公募REITs的监管体系,明确税收优惠及税收中性的原则,以及加强市场的专业人才培养储备,加强投资者教育。

 

提升商业资本竞争力的经验建议

 

澳门六会彩资料图片2020年 纵观中国及亚洲商业市场,商业地产的资本价值已经成为金融和投资机构的关注焦点,对于如何提升购物中心的资产运营价值和资本竞争力,雷易群先生认为运营技能、品牌打造、服务塑造以及与时俱进这四点内容至关重要。

“产业+商业”复合产品或成证券化路径突破点

广州奥园城市天地

 

运营技能:购物中心品牌形象的树立和传播、营销活动的组织和进行、品牌商家营业额的增加,这些日常运营管理都是购物中心运作必不可少的内容,也考验着运营者的智慧和能力。不断提升相关人员的运营技能,培养核心资管运营团队,对购物中心的资产运营效果提升起至关重要的作用。

 

品牌打造:每个购物中心都有自己的品牌定位,有独特的目标客户消费群。但这种品牌定位并不是保持一成不变的。随着消费者消费意识、品牌识别、心理需求、市场的变化等多重因素影响,对于所需品牌也会有相应的变化。因此,购物中心随着消费者需求的变化,对品牌结构、品牌档次进行适当的调整,才是符合市场发展规律的正确措施。

 

服务塑造:服务是购物中心为顾客打造良好消费体验的重要一环,消费者在购物中心消费时,购买的不仅仅是商品,购买过程中所得到的服务和尊重也是消费的一部分,购物中心的运营者必须拥为租户、为顾客提供统一、便捷、高品质的服务,才能吸引顾客消费,获得租户信赖,提升购物中心的租金和竞争力。

 

与时俱进澳门六会彩资料图片2020年:购物中心需要与时俱进,紧跟时代进步,智慧服务、大数据精准营销、直播带货等多种新兴技术对购物中心所能够带来的价值已经被不断证明,拒绝故步自封,积极拥抱新技术、新方法,做到与时俱进,才能增强购物中心的竞争力,实现资产价值的不断提升。

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广州番禺奥园广场

 

成立于2015年7月10日的奥园商管,自始至终践行着以上四点原则,其倾力打造的符合市场发展需求、具有市场竞争力的两大自主品牌产品——奥园广场、奥园城市天地,在优秀的运营管理、独特的品牌形象、高品质的服务、与时俱进的创新力等多重优势加持下,已成为国内最具成长性的购物中心品牌,同时奥园商管亦成功实现品牌管理输出。

 

截至2020年9月25日,奥园商管共计为国内23座城市的20个在营商场提供商业运营服务;共计向36个商场订约提供商业运营服务,合同总建筑面积约240万㎡,业务服务辐射广东、重庆、四川、湖南、辽宁、贵州等地,并在广州、江门、珠海、梅州等地布局多个优质项目。

 

2020年,尽管有疫情的影响和市场的变化,奥园商管也还保持着较快的拓展节奏,在外拓存量项目的同时,也着重提升内部的精细化管理。正如雷易群先生所表达,不经历风雨怎能见彩虹,与时俱进、修炼好商业内功,才能增强购物中心的竞争力,实现资产价值的不断提升。

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