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产业地产有哪些盈利模式?

来源:产业地产       作者:飙马中国       时间:2020-05-21 16:24

产业地产有哪些盈利模式?

有关产业地产,最饱受争议的话题是产业地产的盈利模式问题,小编结合时下流行的文旅地产、康养地产、园区地产及物流地产等产业地产领域的共性梳理出产业地产以下四类盈利模式:

一、产业经营。

产业地产的核心是产业,通过产业运营来收益是基础,比如,搞文旅地产要靠文旅项目经营挣钱,搞康养地产要靠康养服务挣钱。

产业经营的核心是挣终端消费者的钱,产业地产商可以自己投资产业项目并自主经营,也可以引入专业的产业内容商合作或合资经营,通过产业经营获利需要产业地产商有足够的耐力,因为产业链最长,要触及到最终端的消费者。

另一方面,产业经营不可能一夜暴富,需要严格遵循不同行业的产业规律。

二、房地产开发。

人们通常的理解是:常规的住宅地产就是给居住的人盖房子,产业地产就是给生产机器及产业活动盖房子。所以,房地产开发经营的一套理论体系移植到产业地产上是仍然适用的,只不过服务的对象由个人住户变成了企业法人的商户。

在一个大型产业地产项目中,一般操作原则是:主导产业用房以自持出租为主,配套用房以出售套现为主。

产业地产的房地产开发盈利模式就是通过产业用房的出租或出售来挣入驻客户的钱,这样可以保证产业地产商既有足够的现金流,又能控制产业定位方向,通过短线与长线结合,求得生存与健康发展。

三、土地开发。

土地是产业地产的根本载体,通过引入合适的产业使土地增值是产业地产的本质。土地开发包括有形的拆旧与建新工程、以及无形的规划修编技术与审批权属调整法务工作,通常把有形的开发工程叫做实体开发,把无形的技术及法务工作叫做土地增值收益权开发。

根据全国历年来现有的土地开发投入成本与土地出让金总收益测算,土地实体开发的收益率在50-100%,越发达地区收益率越高,因为土地需求越旺,溢价增值越大。

土地增值收益权开发类似于采矿权、知识产权等,通过技术及法务手段改变土地用途、性质及开发强度等并获得批准,价值无法估量。

产业地产的土地开发盈利模式就是分政府的利。由于土地出让金收支两条线管理及经营性用地必须公开方式出让等土地政策红线限制,想合规合法合理地从政府口袋里分到土地开发收益是一个高难度的操作。

土地开发的核心问题不是如何开发,而是如何运营,土地运营的核心不只是如何低价获地,如何高价卖地,而是如何合规合法合理分利,简单粗暴的出让金返还目前只能留在书本上了。

四、增值服务。

对于产业地产商来说,除了成片的土地开发权,已入驻的客户资源是巨大的财富,围绕入驻客户做足文章可以获得持续的、意想不到的收益。

比如为入驻客户提供人力、金融、企业战略咨询、原材料集中采购、产品销售展览展示与渠道拓展等生产性系统服务。比如为入驻客户提供员工生活、娱乐等非生产性系统服务。

也可以带领入驻客户进行产业地产的品牌拓展,实现连锁扩张,获得更大的增值收益。

目前,依托产业地产巨大的人流、物流、资金流与信息流平台,做类金融、类媒体服务的盈利模式,也引起了产业地产商们的广泛关注。

五、结论。

对以上四种盈利模式进行综合对比发现:产业经营收益,最稳定,最传统;房地产租售,最常规,最受鄙视。土地开发收益,难度大,收益也大,最有挑战且刺激;增值服务,可复制,可循环,最持久,更需要总结完善。各种模式难分优劣,但各自长处与短处明显,需结合具体项目具体情况组合运用,方能取得最佳效益。

文章来源:产业地产

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