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做产业地产一定要搞清这6个层次,不然肯定做不好!

来源:资管星球       作者:飙马中国       时间:2020-05-28 16:15

近年来,“房住不炒”的政策基调始终不变,土地价格越来越高,住宅地产的利润空间越来越小。

而产业地产的广阔市场前景,以及政府全方位的政策支持,对于房企的利润增长、风险控制以及成本控制都有很大帮助,房企多元化的浪潮日益高涨。

但是,产业地产的前景虽好,却并非一片坦途。无论是规模房企还是中小房企,都曾在探索产业的道路上遭遇挫折,甚至不得不断臂求生。

2020年新冠疫情来袭,地产行业也遭受重创。房企现金流收紧,投资决策更加慎重。这些对房企的产业布局策略也提出了更高的要求。

下面,我们从产业破局的六大维度展开,深度剖析房企产业破局的关键要素,帮助房企避开陷阱、少走弯路。

为什么是产业地产?

产业地产是房企未来新的增长发动机

当前形势下,土地价格越来越高,而限价政策却毫无松动,房企可投资的优质标的越来越少,住宅地产的利润增长空间不断收缩。房企不得不寻找第二增长曲线。

▲图1:产业地产是房企第二增长曲线

然而,旧改困难重重,不能成为主航道。从地方政府到村集体,甚至原有业主,旧改的每一步都牵涉到庞大的利益相关方。利益链条复杂、政策不确定性大、以及漫长的改造过程,都阻碍了房企在旧改领域迅速扩张的脚步。

此时,产业地产为房企提供了新的发展空间。产业作为当前经济发展重点,不仅自身发展前景广阔,还受到中央和地方各级政府的大力支持。

▲图2:产业IP在项目开发中发挥重要作用

在当前房地产企业外部发展环境较严峻的情况下,拥有优质产业IP的房企不仅没有因行业调控而业绩承压,反而如鱼得水,能够享受到中央和地方政府的各项优惠政策,降低拿地成本,甚至零地价拿地,反哺地产主业。

什么是产业地产?

产业转型的三个层面需要区别应对

近年来,产业地产的发展方向越来广泛,涉及的产业不再是单纯的工业,还加入了商贸、金融、文旅、养老等消费性服务行业。

为了便于理解,我们将根据产业类型与住宅地产之间的关联程度进行分层,将产业地产分为三个层面,分别是“地产+”层面、“泛地产”层面以及“非地产”层面。

▲图3:产业地产的三层定义

首先是“地产+”层面,与地产主业关系最为紧密。主要包括物业、酒店、商业、写字楼以及长租公寓等产业类型。

这一层面与住宅地产最为接近,也最容易形成协同发展效应,是房企进行产业破局最为便捷的层面。许多规模房企都在这一领域有所布局。以物业为例,截至2019年年末,通过IPO或借壳上市的内地物业服务企业达24家,其中A股3家、港股21家。

其次是“泛地产”层面,重心已经转移到产业发展。主要包括文旅、养老、医疗、产业园区以及物流园区等产业类型。这些产业类型仍然以地产开发为基础,在此基础上进行产业运营,但关注的焦点已经由地产转移到产业。例如,H企拥有优质的主题乐园IP,在全国各地开发文旅项目,通过经营主题乐园获取了大量收入。

▲表1:“泛地产”产业地产部分类型介绍

再次是“非地产”层面,与住宅地产的关联最为遥远,产业发展逻辑与地产完全不同,也是最少有房企布局的领域。当前布局这一领域的大多是销售规模在三千亿以上的标杆房企,例如碧桂园布局现代农业、恒大布局新能源汽车等,部分原因是受到这些行业本身的发展前景吸引,部分是由于这些产业带来的附加收益。

钱从哪里来?

传统和创新融资途径缺一不可

融资是产业布局的头等大事。由于产业地产大多具有投资体量大、回收周期长的特点,能否融到低价、长期的大笔资金,关乎产业地产项目的成败。

当前,产业地产仍然以传统融资渠道为主,银行借贷等传统方式依然占据重要地位。房企融资需求本就十分旺盛,对于传统的融资渠道也十分熟悉,具备相当大的优势。

但是,产业地产的融资不能够完全依赖传统的融资渠道,意图进行产业破局的房企,既要持续扩展原有的融资途径,还要努力探索新的融资途径。例如,J企通过包装数据资产,向资本市场讲好故事,资金需求自然迎刃而解。

如何做成?

项目和企业双重视角提出不同需求

产城智谷董事长杨建伟曾指出“如果说做住宅的是小学生、做商业地产的是大学生,做产业地产是研究生的话,做产业运营服务应该是博士生了。”

提升运营水平,是房企产业破局的最大挑战。

从单个项目运营的角度看来,最为直观的衡量指标就是项目的经营性现金流是否达到持续回正,项目经营收益是否能够覆盖经营成本,自我造血,实现商业模式的闭环。

▲图4:项目运营的目标是合理收入结构、经营性现金流持续回正

增加项目的经营收入,最根本的方法就是开源。

开源,即增加经营性收入来源,不仅使总体收入规模更大,上升空间更广,而且波动性更小,对外部环境变化的抵御能力更强。例如Z企,就定位于“科技投行”,通过财务投资分享企业发展的红利,不仅获得了创投收入,还能吸引更多企业入驻,间接提升物业租售收入。

▲表2:产业地产主要收入来源介绍

从一个企业的角度来看,建立成熟的产业IP,是产业布局取得成功的标准。成熟的产业IP不仅要有明确的产品定位,还要有可推广复制的商业模式,是项目的核心竞争力所在。在同质化竞争仍然非常严重的产业地产领域,能够为房企带来巨大的竞争优势。例如L企,打造出优质的商业地产品牌,在全国范围内迅速扩张,每年租金收入的增速均超过20%。

如何退出?

深刻了解市场才能做出正确选择

当前,我国的金融体系还不完善,加上产业地产本身的特殊属性,可以选择的退出渠道寥寥无几。开发商被迫重资产经营,许多实力不足的房企,在开发过程中现金流紧张,导致项目难以推进、甚至失败。

不同阶段下的项目退出可以分为两种,分别是过程退出机制和结果退出机制。

过程退出是指产业地产在开发建设或者产业培育过程中,即尚未实现稳定经营收益之前,进行部分的资产变现,为项目后续开发提供资金支持。

产业地产培育期间的未来收益波动性较大,还缺乏参照物,不能作为过程退出的估值依据,导致产业地产的过程退出难以实现。而且,产业地产的许多资产都具有专属性,无法单独分拆和提前变现,只能成为沉淀资金。

例如,文旅地产最重要的资产是“好山好水好节目”,这些资产往往是唯一的、不可复制的,为估值带来了许多困难。

主要是指在产业地产项目已经实现比较稳定的经营收益之后,进行部分或全部的资产变现,开发商可以获取资金进行滚动开发。

较为常见的结果退出机制有整体出售、部分出售、股权转让等方式,当前,资本市场上有许多工具,可以帮助房企在保留控制权的前提下,实现资产变现,打造“开发+运营+金融”的全链条轻资产运营模式。例如,资产证券化(ABS)、REITs、不动产投资基金等金融工具,比传统的出售转让等退出方式更加适合房企。

如何切入?

内外兼修是实现精准切入的重要基础

精准切入产业地产,需要快速获取产业资源,培养产业思维,并提供组织上的保障。

外部合作是快速获取产业IP的有效途径。例如,B企通过和科技企业合作,共建科技小镇,不仅能够跳过较长的培育期,快速导入产业资源,获得成熟的产业IP。

还可以在合作过程中,向IP合作方学习到许多产业开发的实践经验,对于房企来说是一个极佳的选择。

而合作的方式又可以分为项目级合作和公司级合作,两种方式优劣各有不同,房企可以根据自身需求进行选择。

拥有产业资源并不是成功的充分条件,房企还要真心实意、真金白银做产业。近年来,众多房企纷纷布局产业地产,结果却事与愿违。例如,很多产业园区修建大量的办公楼,不能满足目标客户的厂房需求,进而导致了招商难。究其原因,就在于房企仍然以地产开发的思维进行产业地产开发,没有理解产业链的逻辑,没有找准产业切入点。

组织上要确保地产开发团队与产业团队之间相互隔离。产业地产与住宅地产之间的开发逻辑、盈利方式等方面截然不同。例如,住宅地产追求的高周转模式,很可能导致产业地产项目失败。因此,对两大团队进行隔离,保证产业团队不受到地产思维的干扰,是非常重要的一个环节。

文章来源:资管星球

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