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商业地产的几种商业模式

来源:HB固收笔记       作者:飙马中国       时间:2020-06-10 16:28

商业地产的分类

根据项目获取方式的不同,商业地产可分为自持和租赁两类。自持类项目包括自行开发和购买两类,自行开发指的是企业取得土地使用权后进行开发建设并持有的物业,购买则是企业不拿地开发,而是从其他开发商手中购买已建成的商业地产项目。自持模式下房企拥有项目产权,可自行决定后续经营方式。租赁类项目指的是企业从第三方租入已建成的项目,企业作为承租方向出租方支付租金。

澳门六会彩资料图片2020年 根据项目运营方式的不同,商业地产可分为出售、出租、自营、证券化四类。出售指的是项目开发完成后企业出让产权,由购买方进行经营,企业获取一次性资金收入,包括整体出售和散售两种形式,由于商业地产资金投入大、规模大,因此出售时以散售为主。出租指的是将项目租赁给商家,企业收取租金,包括整体出租、分片出租、零散出租等。自营指的是企业既不出售也不出租,而是自己参与项目的经营。自营又可以分为房企独立经营和委托管理两类,委托管理指的是房企将项目交由第三方运营,在酒店运营中比较常见,通常是房企与希尔顿、洲际等知名酒店经营企业合作,房企支付酒店经营企业委托管理费,扣除成本费用后的收入归房企所有;独立运营模式则是去掉了第三方经营环节,房企自行招商、规划业态和实施经营管理,相比委托管理模式来说可获得的利润空间更大。证券化模式则是房企将自持项目打包出售给房地产基金或者REITs来回收资金,同时房企也可以持有部分基金股权,分享后续的项目管理收益。

根据项目获取方式和运营方式的不同组合,商业地产的运营模式主要分为6类。

主要房企的类型

澳门六会彩资料图片2020年 目前商业地产房企的业务模式以自持+出租、自持+自营为主。

租售的不同

澳门六会彩资料图片2020年 知道了分类和其中的差异,下一个问题就是,不同商业模式之间的信用资质差异在哪儿?

澳门六会彩资料图片2020年 从项目运营的角度,刨除在中国不成熟的ABS和混合模式,主要还是租售两种。对于债权投资人而言,租的吸引力更大,主要有三个理由:一是“租”的模式相较“售”的模式,其经营性现金流更为稳定。二是“租”的模式相较“售”的模式,其盈利能力更强。三是地产资产证券化作为可行的融资模式逐渐兴起,“租”的模式更易实现证券化。

澳门六会彩资料图片2020年 总的来说,相对于以销售为主的盈利模式,自持物业获取租金收入的模式下现金流更稳定,盈利能力也更高,融资能力也更为优异,因此更受债权人青睐。但值得注意的是,由于以租为主的盈利模式下更关注长远收益,资金回笼速度较慢,必须关注其项目初期巨大的投入是否有充足的资金支持,以免过度投资产生资金链紧张的问题。

文章来源:HB固收笔记

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