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TOD商业开发的交通解决之道

来源:AAAPLUS       作者:飙马中国       时间:2020-09-25 16:36

TOD是以公共交通为先导的开发项目,将传统商业及综合体开发与城市公共交通相融合。从字面上看,TOD似乎更侧重公共交通,通达的公共交通往往能给项目自身带来福利,但随着项目的逐步深化,常常会发现这些福利反而会衍生出更多的麻烦与难点。只有将外部交通状况、未来规划与内部交通设计有机地结合起来,构建内外交融的交通体系,让交通更好地为功能服务,才是TOD项目成立与成功的先决和关键因素。结合几个实践案例来具体说明TOD商业开发的交通相关点。

TOD商业开发的交通解决之道

上海万象城

上海万象城如同所有的TOD项目一样,有着非常复杂的交通体系。该项目比较大的特点是:整个地块长度近一公里,给项目带来相当大的难度;一个从头至尾400米的购物中心也非常罕见,对于动线布置有着很大的挑战;商业体量大,占地有限,全部商业的层数加起来有7层(地下1层加上地上6层),如何将地铁人流从远端的站厅引到这里,而地下和地面的人流又能引导至高区商业,尤其是处于一个缺乏商业氛围的区域的商业项目而言是相当难设计。

TOD商业开发的交通解决之道

万象城总体布局示意图

地铁10号线车站偏于地块西北角外的道路以下,从地铁站出来将会经过一条很长的通道,才是购物中心的B1层商业。如今,地铁长通道已经成为了一条热闹的地下商业街。同时我们打造了一个商业多首层概念——各种交通形式进入商业,无论是地下一层的地铁,还是地面的出租车或是开车到地下和地上的车库,都能顺畅地从多个不同的层面直接连到商场。

TOD商业开发的交通解决之道

上海万象城人行步道流线示意图

商场一侧紧邻着轨交车厂的上盖平台,这个平台距地9米,对于商业展示和入口而言,是个巨大的不利点,我们恰恰将这个不利点转化成项目立体交通体系中的一个重要环节。即通过与平台相接的坡道,在这一侧的二层增加一个落客区,同时串接起平台上的停车。如此,在用地有限的前提下,为商业创造地下、地面和二层平台这三个标高的落客与两个标高的停车功能,特别是二层落客区的全天候挑廊形式,为整个商业的客流导入创造了有利条件。项目建成后,随着二层落客区的开通,原来中间楼层人流偏少的问题得到了明显的改善。

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上海万象城二层平面图

9米轨交上盖平台之上还有十几幢办公楼,除了地块最东端的两幢,基本都是不落地的。也就是说,到这里上班或访客,无论地铁或是开车,从地面是无法进入大堂的,必须要上到9米平台方能进入各幢办公楼宇,这点对于办公的租赁以及销售是非常不利的,溢价也难以提高。针对这个问题,我们采用了与商业不同的手法,在办公区域的9米平台上又增加了一层平台,这么做岂不是令原本就不便的动线更加远离地面了?

之前也曾提及,9米平台上还有停车,这几千个车位将服务于整个办公楼群,所以说平台也可以看作是一个停车场。有了新增的平台,首先实现了人车分流,通过与地铁、地面及9米平台相连接的电梯和自动扶梯,将人引导输送至这个人行平台,再通过人行平台与各楼栋大堂相接的连桥,令办公人流避免与9米平台停车区域的车流,特别是上下班密集的车流相混杂的状况。

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上海万象城的二层平台停车与竖向交通

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上海万象城轨交上盖

与此同时,在9米平台的各幢楼宇间,与车库相邻的位置,也考虑了抬高的人行步道,也就是说在9米标高同样创造了局部的人车分流,为恶劣天气下人们的通行创造了便利条件。另外,新增的人行平台为整个平台以上的办公园区,打造了一片舒适的自然环境,在工作之余望向窗外,看见的并非密集的停车场,而是立体的绿化景观;午休时分,更有一个绿意盎然的自然空间可以漫步休憩,这个新增的步行平台为上盖构建了一个良好的生态空间。此外,步行平台所围绕的三幢总部办公,在项目尚未完工之时,就已经名花有主了。

TOD商业开发的交通解决之道

上海万象城商业多首层带动高区人流

徐泾天空之城

上海万象城可以说是轨交上盖项目的先驱,也是2018版《城市轨交上盖设计规范》的母体项目。徐泾天空之城就是基于此基础之上,在轨交车场设计与实施过的程中,就已为上盖项目做好荷载、管廊等条件的预留,但由于项目个性差异的不可预见性,后期依然遇到许多冲突。

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徐泾天空之城效果图

徐泾天空之城与上海万象城另一个明显的不同点在于:上海万象城位于盖上的是办公和酒店,商业是落地的;而徐泾天空之城包括商业、办公以及住宅等功能均位于盖上,所以的的确确是个天空中的“迷你城市”。

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徐泾天空之城项目的业态构成与分布示意图

开发的原点还是回归到交通,虽然有交通顾问,事实上交通所有的因素还得建筑师与业主设计团队一同深入分析。从外而内的交通分析,首先要基于规划与交通、市政等部门的原始资料数据,进而分析各类交通的来向与目的,再通过反复的理解、调研、分析才得到初步结论,然后随着设计的深化与新信息的注入,不断调整修正。

徐泾天空之城到目前为止,周边仍旧很不成熟,例如道路仍在施工,相邻区域尚未开发完毕。但该项目建成之时及之后的若干年内会是个什么状态,是需要通过系统分析后得出一个合理预估的,这个对于建筑师和开发的设计团队都提出了很高的要求。

TOD商业开发的交通解决之道

往返地块的车流分配、到达项目各出入口的外部交通导入方向和比例

团队对于项目整体做了各种类型的细致交通流量分析和预测,如从地下到地面、从盖下到盖上、从坡道到平段、从商办到住宅,分析机动车车流方向和出入口设置。机动车还需细分至商业、办公及住宅的客车与货车;客车又分成出租车、私家车;货车也分成商办货运、住宅搬家和垃圾清运等。此外,盖上的落客与临时泊车也不能被遗忘,否则必定会给盖上有限的交通资源增加负面压力。

关于人流,除了细分至地铁、公交,去往商办住的不同动线,分析各类动线的流量预测以外,更要结合合理步行距离,对不同时间段的人流状况进行分析,做出合理的人流规划引导,再落实到哪里该设垂直电梯或自动扶梯,哪里该有景观步道,何处应做风雨连廊。只有为人行营造一个舒适便捷的系统与环境,创造一个好的步行体验,才能给项目带来更多的人气与活力。

TOD商业开发的交通解决之道

 

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徐泾天空之城项目出租车流线示意图

TOD商业开发的交通解决之道
TOD商业开发的交通解决之道

徐泾天空之城项目的私家车流线示意图

开发过程中随着社会环境的变化,一些新的事物不断应运而生。到了2017、2018年,共享单车、快递与外卖产生的交通需求已经渗透我们生活的方方面面,对此又专门做了研究,也与交警、规划部门进行沟通。尽管他们非常反对这些车辆上平台,但依我们判断,想阻止这类非机动车洪流是不切实际的,所以更需要为他们考虑如何安全与快捷地上平台,在平台上如何便利且有组织地停放,以及快递员和取件的人怎样方便地交接等等,这些都需要系统性地考虑。

所以说,开发设计是一个动态的过程,在这么长的时间跨度里,无论是三年、五年,还是七年、八年,必然会发生相当多的变化。如何迅速顺应这个变化,而非以不变应万变,就要比别人预见得更多更长远,方能保证项目建成的那一天,不会是产品过气的那一刻。

TOD商业开发的交通解决之道

徐泾天空之城项目地铁入口及空间示意图

龙华项目

上海龙华项目位置非常好,在千年龙华古寺的对面,不远就是上海的新兴热点——徐汇滨江,这个项目可以说正好位于传统与未来对话的交汇点上,意义非同一般。

TOD商业开发的交通解决之道

龙华地块项目效果图

这个项目的难度也是非同一般,地下工程完成得参差不齐。由于贴邻地铁,大大小小分了十余个坑,有的已到地面,有的还在地下二层,还有的只打了部分桩。由于项目的重新开发定位,原地下对应的地上功能、布局、体量都有了颠覆性地变化。

项目位于古寺历史保护范围内,同时又在市级风貌保护区里,还涉及国家级文物保护单位控制范围,再加上规划视线通廊、建筑退界、限高、北侧紧邻的小学与住宅的日照、水岸的防汛通道、绿地率等等,满眼都是限制条件和建造难点。

TOD商业开发的交通解决之道

龙华项目立面图

作为TOD项目,当然也有公共交通方面的有利条件。与龙华项目地块相关的有两座已经运行的地铁站,基本都是无缝连接。然而,除一座与地下室一墙之隔外,另一座则直接横穿地下空间之中,这带来更多的组织与技术难题。

TOD商业开发的交通解决之道

龙华地块项目流线分析图

以上的历保、文保、规划、水务、轨交等大量难点经过各种方案的多轮研究以及与相关部门与单位的反复沟通,终于逐个攻克,项目设计也在逐渐走向完善与成熟。

在这个项目上,交通依然是关键,尤其是许多交通条件与设施已然成为现状。然而建筑布局完全不同,交通就会随之改变,在保留了局部已建设施外,我们仍不惜代价对一些不再合理的坡道等设施进行改造,为保证项目整体交通体系的完善,这个代价是很有必要去承担的。

正是如此复杂的项目,反而它的交通体系需要尽量简化,如何做好平衡是关键。并不因为项目繁复,就得赋予其一个看似匹配的复杂的交通体系。如何令交通更加清晰明了,才是这个体系建立的关键与目标。

在这个项目中,同样也充分考虑交通的舒适性,搭乘地铁或出租到达的人们可以在风雨无扰的条件下,顺利到达商业与各幢办公大堂。

项目与地铁的接口是商业人流导入的重要环节,但是每一个接口都意味着一笔不菲的费用投入。为此,对于每个接口的必要性,乃至每个接口的位置与宽度,都需要慎重考虑,精打细算。所以对于地铁内人流的分布,人流的方向等,是需要在现场进行不同时间,不同时段的蹲点观察与分析的。同时结合来自于地铁运营部门的数据,并通过对地铁线的逐步延伸状态的变化趋势,综合考量后得出最为合理的结论。

TOD商业开发的交通解决之道

龙华地块项目机动车流线示意图

进而对每处地铁接口的空间,尺度做进一步研究。例如,针对有两处地铁站厅接口与地下商业存在半层高差的现状,我们通过一个局部挑空的中庭及室内天花的无限镜面反射效果处理,巧妙化解这一不利因素,有效提升商业入口的空间形象与体验。

TOD商业开发的交通解决之道

入口夹层吊顶采用挑空空间,及无限镜面反射天花,提升整体空间效果

通过以上3个TOD项目的实践案例可以看出,交通解决方案对于一个内外多种交通形式融合在一起的综合体项目,其重要性不言而喻,只有将交通考虑得全面,分析得透彻,才能使我们手中的TOD项目拥有一个成功的品相。

文章来源:AAAPLUS

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