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宝龙地产:千亿债务压顶 分拆商业板块上市

来源:未知       作者:飙马       时间:2020-02-19 15:46

宝龙地产开拓商业地产新模式能否为营收带来质的变化?

  财经评论员肖磊向向长江商报记者指出,新模式可运作的空间比较大,但也增加了持续性的成本投入,依然离不开整个大环境的影响,营收方面可能比之前会更有持续性,从各类渠道融资的成本和难度会稍微降低一些,可操作的空间也将更大一些,但整体来说商业地产层面的竞争和经验都是未来的挑战,营收方面依然是个未知数。

  千亿债务压顶

  宝龙地产开疆拓土的同时,公司的杠杆也一直处于高负重状态。

  财报显示,截至2019年6月底,宝龙地产总负债攀升至1082亿元,比2018年末992亿元增加约90亿元,公司借款总额约为495.94亿元,同比去年443.96亿元增长11.7%。而随之而来的借款成本增速却是借款增速的一倍之多。

  今年上半年宝龙地产借款成本达16.90亿元,比2018年同期增加35.4%。由于2019年上半年资金市场变动,公司实际贷款利率由2018年上半年约5.95%上升至2019年约6.24%。

  公司于2019年3月25日将商业运营、物业管理服务两大业务分拆成立宝龙商业。并在新商业公司成立仅5个月后,向港交所递交招股书,谋求上市。有业内人士分析,宝龙商业若能上市,不仅能强化商业运营服务等新业务,还能为宝龙地产打开新的融资渠道。

  不过同宝龙地产一样,宝龙商业也是负债累累。

  招股书显示,2016-2018年,公司资产负债率分别约为99.1%、94.5%、89.4%,远高于行业平均水平。对此,宝龙商业招股书解释称,获取银行借贷时,是宝龙集团一部分,并未有任何分拆计划。在分拆宝龙商业财务期内,宝龙地产净负债率比2018年底微降至91.4%。

  虽然宝龙地产通过境外融资渠道在持续输血,但短期资金压力不可避免。此前宝龙通过“闪电配售”获得许健康7.8亿输血,就被外界认为是应对当时即将兑付的3亿超短融债券。而宝龙年内还面临12月22日到期的3亿超短融债券和11月11日到期的8.5亿的资产支持专项计划。

  今年以来,宝龙地产开启密集融资模式,先后发行了2亿美元优先票据,10亿中期票据以及3亿元公司债券,用于补充正常生产经营流动资金需求以及偿还金融机构借款。

  肖磊认为,以债务驱动的发展模式,在整体行业增长放缓的时候,很容易出现负债率上升和净利润下降的情况,合约销售金额本身也是需要用更大的扩张成本来支撑的,并且宝龙地产目前商业项目占比较大,相比住宅来说资金的周转率偏低,这也会导致负债率上升。

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